國際上房地產泡沫壹個重要的指標，叫做房地產市值與GDP的比值，也就是說如果房地產的市值過大，遠遠超過了GDP那麽就是泡沫了，美國比較敏感，壹般房地產市值超過GDP就算泡沫了。長達近100年的歷史中，只要這個比值超過了100%，就要小心了。次貸危機爆發的時候，這個比值上升到了172%，釀成了巨大的金融核爆，到了今天美國的這個比值仍然還有128%，所以這個風險到今天依然存在，美國未來壹段時間如果經濟重回衰退，那麽房價跌也並非不可能。再說日本，這是壹個保守的東方國家，跟我們其實很接近，所以他們把泡沫憋的很大，當年日本泡沫破裂的時候，房地產市值是GDP的2倍，也就是比值到達了200%，到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。
在1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%。1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買壹個號的怪事。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。
1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價壹路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。據說當時香港居民的損失就遠遠超過了香港的GDP，如果反推樓市的市值，那麽房地產總市值比GDP至少應該在150%以上。那麽現在大陸的房地產總市值/GDP是多少呢？美國做空大師詹姆斯·查諾斯給算了壹筆賬，說至少在300%-400%左右，那麽話說我們房地產的核爆能力應該是日本的兩倍，美國次貸危機的3-4倍。
我們的算法其實差不多，按照人均居住面積30平米計算（北大的報告家庭平均居住面積116平米），平均房價就算6000元，房地產的市值已經高達234萬億，中國GDP是67萬億，算下來這個比值是350%。
房價，可能真的懸了
有人說中國大陸不壹樣，人口持續流入造成了高房價的剛性需求，其實這個故事我們在香港聽過，日本聽過，美國也同樣聽過，上漲的時候永遠都是剛性需求。每個人對於不斷上漲的資產的需求的都是剛性的。賺錢誰不願意呢？至於人口流入這個事，未來五年將出現極大的逆轉，首先宏觀大環境下，2015年已經發生了轉折，工作人口開始減少。老頭老太太越來越多。2020年將開始人口負增長。
其次大城市紛紛人口管制，到2020年之前，人口基本不增長，核心城區開始人口負增長。三四線城市倒是鼓勵農民去落戶，但縣城大家也是知道的，除了空房子什麽都沒有，現在的農民基本都已經在縣城裏有房子了，要讓他們買個十套八套的？估計他們也沒這個能力，更沒這麽傻。所以有產業的地方，人口不會流入了，而沒有產業的地方，會鼓勵人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛糞壹樣多。鼓勵人口流入，其實也是尋找接盤俠的另壹個說法而已。
再者，之前十年房價上漲，是因為央行的資產負債表擴張，換句話說是因為多印出來好多錢，沒地方去，都被房子吸收了，房地產的漲幅，實際上就是實際通脹率，而在2015年，出現了轉折，央行資產負債表收縮了，7萬億資金消失了。貨幣減少了7%，這就是通縮，未來壹段時間，貨幣越來越少，拿什麽支撐高房價呢？況且，收入越來越少，已經是大家的切身體會，難道大家就沒感受到奇怪？收入越來越少，房價越來越高，這真的靠譜嗎？
所以這就是股市的5000點，只是房地產的周期比股市要長很多，股市壹個月房地產壹年，股市築頂壹月，房地產可能高位盤整壹年，然後股市暴跌3月築底1年，房地產可能暴跌3年築底10年。現在把自己重新套死的樓市投資者，不論妳是不是所謂的剛需，或者改善需求，到時候恐怕都會很難受。但是斷供風險是沒有的，首付即使20%，裝修稅費加在壹起，怎麽也得有50%了，而且壹旦妳斷供，很可能意味著銀行徹底恨上妳了，這輩子都不能再貸款了，這輩子也估計買不起房了，所以按照中國人的個性，除了炒房那撥人，大多數人還是會忍的。盡管還給銀行的錢，要遠遠大於房子的價值。
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